工业土地强调精细开发沪4000劣势企业将出局0富锦

工业土地强调精细开发 沪4000劣势企业将出局

地处上海松江泗泾镇的河南辅仁药业集团新厂区，如今正在加快进行旧厂房的拆迁工作。这里原本是上海某印染有限公司的办公和生产基地，因印染行业能耗大、效益低、污染重，被松江区定为劣势需淘汰企业。“据介绍，泗泾镇政府为了引进这家生物制药企业、淘汰原有印染企业，仅原企业员工安置费用，就拿出了近千万元。

“估计到年底，就可以全面启动新厂房的整改和新设备的安装调试了。”泗泾镇工贸办负责人介绍说。

类似上述印染企业的高能耗、高污染、低产出企业，在上海的日子越来越不好过了。

5月9日，上海市工业区内部工作会议传出消息，在集约用地的原则下，去年上海已经在松江、闵行、南汇等11个区县淘汰了1000多家劣势企业。

而从淘汰劣势企业中尝到甜头的上海市政府，已经决定在全市范围内推广这一举措。

据悉，未来5年上海将淘汰3000家到4000家劣势企业，腾出20平方公里到30平方公里的土地。其中2006年将有800家左右劣势企业被淘汰出局，同时，所有新增工业项目用地容积率都将在0.8以上，都市型工业园项目容积率须达到1.2以上。

缺地难题

戴德梁行的统计数据显示，从去年开始，上海市开发区就有了十分明显的惜售现象。戴德梁行工业部联席董事彭煦更是在多种场合表示，工业园区的土地越来越难拿了。包括金桥等在内的众多工业园区更是推出了“零土地”招商，不再提供土地。

而早在去年10月上海市政府颁布出台的《上海市工业用地导则》，就明确规定，凡固定资产投资规模在1千万元以下的项目，将不再供地。

2005年全年，中央政府定给上海的工业用地指标仅2万多亩。“按照沿海城市近年来快速发展的经济势头，他们早已把“十一五”的用地指标都用完了，包括上海市在内。”上海社科院部门经济研究所副所长杨建文介绍。而此前，沿海地区还可以通过地区间的指标转移，从中西部获得部分用地指标，但这一方式如今也已被禁止。

面对这样的压力，“土地供应不可能再走粗放老路，必须在精耕细作上寻找出路。”上海市经委副主任乐景彭明确表示。

从去年开始，上海市政府对开发区项目用地的审批，由过去的粗放型转变为仔细考察产业类别、投资产出、税收、环保、就业等几大标准。2005年，上海新建工业项目容积率从0.5提高到0.8以上，投资强度从每平方公里20亿元左右提高到了32亿元。截至目前，工业区每平方公里纯工业用地产出水平已从去年的43亿元提高到49亿元。而这一个指标到“十一五”期末的规划目标则为60亿元。

节地十八法

5月11日，上海市经委工业区管理处官员详细向记者介绍了“节地十八法”，包括“淘汰劣势、腾笼换鸟”、“原地扩建”、“回购闲地”、“巧用边角”、“马路瘦身”等招数。

原地扩建就意味着将生产厂房从平面向立体发展。已基本无地可批的上海浦东金桥开发区，正是通过这一方式持续保持增长。1995年开始落户这一开发区的日本京瓷公司，在原受让土地上通过扩建进行了6次增资，投资总额从2300万美元增加到目前的3.7亿美元。园区内的华虹NEC、英特尔乳品公司，也都是通过同样的途径实现增资增产。据悉，截至去年11月，全市共有293家企业通过厂房加层、提高容积率等方式，新增建筑面积188万平方米。

而在多数地区都采用的回购闲地，上海同样不断加大力度。据悉，到2010年全市零星工业用地将减少50平方公里。

此外，上海市经委工业区管理处官员还表示，不能忽略巧用边角、马路瘦身等小技巧。为什么在闵行开发区，最宽的道路只有18米？窍门就是在不影响开发区道路交通运输的基础上，减少道路占地面积，从而增加园区的土地可利用面积。浦东金桥开发区，更是利用园区边角料资源，投资新建了近50万平方米的新型通用厂房和定制厂房。

而对位于市区的老厂房的土地二次开发，上海市政府则定位于发展创意产业园区。

统计数据显示，目前，上海市内环线以内约有200万平方米左右的厂房开始变身，改造成特色餐饮、连锁旅店、会展中心、博物馆，发展都市型产业、发展创意产业。如由上钢十厂厂房改造的城市雕塑艺术中心、由延安制药厂老厂房变身的莫泰168经济型连锁旅店等。未来5年，这个趋势将加强，内外环线之间约有1000万平方米工业厂房将进行调整。

此外，上海社科院部门经济研究所副所长杨建文介绍，上海卢湾、黄浦、静安3个中心城区，为了提高楼宇经济单位产出，每年区政府以财政补贴的方式拿出几百万元给楼宇的拥有者，让其用这笔补贴支付违约金，进行楼宇内劣势企业的升级换代。据悉，由于今年会有更多的外资企业进入上海，升级换代的规模将继续扩大，这个补贴的数额也会更大。

上海市经委工业区管理处官员介绍，淘汰劣势企业过程中，人员安置、企业搬迁等众多难题处理难度很大，“但难度再大，我们也必须引导和推广这一工作。”

他介绍，松江泗泾镇某开发园区，在其一期开发的标准厂房中，总占地面积15亩，容积率仅为0.4，由三家全年累计销售额仅为2千万元的企业承租。因为承租期限未到，当地政府不惜采用财政补贴的方式让其搬出。通过长达半年的谈判，最终当地政府与3家企业达成搬迁共识：由镇政府出面补贴3家企业设备安装、拆迁费、搬迁费、设备损失费等共计约60余万元，由此成功引来了全国最大的滑动轴承生产商落户泗泾镇。据初步测算，该地块上的销售收入将从原来的2千多万元提高到1.2亿，税收也将从原来的50万元提高到800万元。

据悉，通过并购、重组、出售、出租、关闭、停产等多种方式，在过去的一年中，松江区共计调整劣势企业117家。

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